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Préemption et expropriation : les outils des collectivités pour un aménagement maîtrisé

Préemption et expropriation : les outils des collectivités pour un aménagement maîtrisé
Propriétaire ou collectivité ? Découvrez tout sur la préemption et l'expropriation : procédures, droits, indemnités. Guide expert par Me Hourmant.

Imaginez que vous soyez propriétaire d'un terrain idéalement situé, et qu'un beau jour, vous recevez un courrier vous annonçant que la mairie souhaite l'acquérir, que vous soyez vendeur ou non. C'est une situation que de nombreux propriétaires peuvent rencontrer, face aux prérogatives de préemption et d'expropriation dont disposent les collectivités. Maître Yann Hourmant, avocat spécialisé en droit public exerçant dans le Calvados, la Manche, l'Orne, la Seine-Maritime et l'Eure, vous aide à y voir plus clair sur ces procédures complexes mais indispensables à l'aménagement durable de nos territoires.

Bon à savoir : environ 4000 procédures d'expropriation sont engagées chaque année en France. Si vous êtes concerné, n'hésitez pas à vous renseigner sur vos droits et à vous faire accompagner.

Le droit de préemption urbain, un outil de maîtrise foncière

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente par un propriétaire, dans des zones prédéfinies. La collectivité doit justifier cette acquisition par un projet d'intérêt général, comme la création de logements sociaux, d'équipements publics ou d'espaces verts.

Concrètement, la procédure débute par une délibération motivée du conseil municipal, suivie d'une purge du droit de préemption laissant au propriétaire un délai de réflexion. Si la commune décide finalement de preempter, elle notifie sa décision au propriétaire. Un accord sur le prix est recherché, mais en cas de désaccord, c'est le juge de l'expropriation qui fixera l'indemnité.

À noter : les collectivités peuvent préempter pour constituer des réserves foncières, même sans projet immédiat. Le droit de préemption peut aussi s'appliquer aux fonds de commerce, artisanaux et baux commerciaux.

L'expropriation, ultime recours pour des projets d'utilité publique

L'expropriation va plus loin que la préemption, puisqu'elle permet à une personne publique de contraindre un propriétaire à céder son bien, moyennant une indemnisation. Elle ne peut être engagée que pour cause d'utilité publique, après une enquête publique et une déclaration officielle.

La procédure se déroule en deux temps :

  • Une phase administrative, avec enquête publique et arrêté de cessibilité
  • Une phase judiciaire, devant le juge de l'expropriation, pour fixer les indemnités

Les expropriés bénéficient de plusieurs garanties, comme le versement préalable d'une indemnité couvrant l'intégralité du préjudice, un droit de rétrocession si le projet est abandonné, ou parfois un droit de délaissement leur permettant d'exiger d'être expropriés.

Des procédures encadrées, au service d'un aménagement équilibré

Si la préemption et l'expropriation peuvent sembler attentatoires au droit de propriété, elles sont en réalité strictement encadrées par la loi et soumises au contrôle du juge. Elles doivent s'inscrire dans des documents d'urbanisme comme le PLU, et rechercher prioritairement un accord amiable avec le propriétaire concerné.

Pour les collectivités, ces outils sont indispensables afin de mener à bien leurs projets d'intérêt général. Ils permettent de constituer des réserves foncières en vue d'opérations futures, et de lutter contre la rétention de terrains stratégiques. Les infrastructures de transport, le renouvellement urbain ou la production de logements sociaux seraient bien plus complexes sans ces leviers d'action publique.

Bon à savoir : le code de l'expropriation organise en détail la procédure, de l'enquête publique à la fixation des indemnités. Les expropriés peuvent contester l'utilité publique du projet devant le juge administratif.

Sécuriser les procédures : un enjeu clé pour les collectivités

Face à des enjeux juridiques et financiers importants, les collectivités doivent veiller à sécuriser leurs procédures de préemption ou d'expropriation. L'accompagnement d'un avocat en droit de l'urbanisme est souvent indispensable, afin de bien motiver l'utilité publique du projet, respecter un formalisme rigoureux (délibérations, notifications, affichages...), et anticiper d'éventuels recours contentieux.

La fixation des indemnités d'expropriation, en particulier, cristallise souvent les tensions. En cas de difficulté, la collectivité peut consigner le prix proposé, dans l'attente d'une décision de justice. Un dialogue en amont avec les propriétaires et les populations concernées reste essentiel pour partager les enjeux du projet.

Conseil pratique : si vous êtes propriétaire, n'hésitez pas à demander à la mairie si votre bien est situé dans une zone de préemption, avant de le mettre en vente. Cela vous évitera de mauvaises surprises !

En conclusion, retenons que la préemption et l'expropriation :

  • Sont des outils puissants pour maîtriser le foncier et réaliser des projets d'intérêt général
  • Obéissent à des procédures strictes, sous le contrôle du juge
  • Doivent s'accompagner d'un dialogue avec les propriétaires pour trouver des solutions amiables
  • Peuvent donner lieu à des indemnités couvrant l'intégralité du préjudice subi
  • Soulèvent des questions d'équilibre entre utilité publique et droit de propriété

Si vous êtes concerné par l'une de ces procédures dans le Calvados, la Manche, l'Orne, la Seine-Maritime ou l'Eure, Maître Hourmant et son équipe sont à votre écoute pour vous apporter une expertise juridique pointue. Leur connaissance fine du droit public et leur sens de la pédagogie vous permettront de défendre au mieux vos intérêts, que vous soyez un particulier confronté à un projet d'expropriation ou une collectivité souhaitant sécuriser sa politique foncière. N'hésitez pas à les contacter pour évoquer votre situation et bénéficier de solutions adaptées.